수준 3 옵션 거래 거래

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가격 2006년 이후 최대 상승했는데 거래량은 9년 만에 최저 기록
9∼11월 거래량 금융위기 수준 급감..12월은 '역대 최저' 전망
대출규제-집값 고점 인식-대선 겹쳐 거래가뭄..집값 하락 신호탄될까

(서울=연합뉴스) 서미숙 기자 = 지난해 서울 아파트 시장의 '거래절벽'이 심화되면서 연간 거래량이 집값이 급락했던 2012년 이후 9년 만에 최저치를 기록할 전망이다.

이는 실거래 자료가 공개되기 시작한 2006년 이후 두 번째로 적은 것으로, 특히 최근 4개월간은 2008년 글로벌 금융위기 시절에 버금가는 극심한 거래 침체를 보인 것으로 나타났다.

서울시내 아파트 [연합뉴스 자료사진]

서울시내 아파트 [연합뉴스 자료사진]

2일 연합뉴스가 서울부동산정보광장에 공개된 서울 아파트 거래량을 분석한 결과 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만1천713건(1일까지 접수된 통계)으로, 2012년(4만1천79건) 이후 9년 만에 최저치를 기록했다. 직전 2020년 거래량(8만1천189건)과 비교하면 거의 절반 수준에 불과하다.

2012년은 2008년 글로벌 금융위기 여파에다 참여정부가 만든 각종 규제 정책이 작동하고, '반값 아파트'로 불린 보금자리주택 공급까지 확대되면서 서울 아파트값이 2000년대 들어 가장 큰 폭(-6.65%, 한국부동산원 기준)으로 하락한 시기다. 이로 인해 당시 서울 아파트 거래량도 2006년 관련 통계를 공개한 이후 가장 적었다.

특이한 것은 2012년과 달리 지난해 서울 아파트값은 11월까지 7.76%나 뛰며 2006년 이후 최대 상승률을 기록했는데 거래량은 역대 두 번째로 감소한 '불황형 집값 상승'이 나타났다는 점이다.

이 가운데 9월부터 12월까지 거래량은 리먼 브러더스 사태로 글로벌 금융위기가 터진 2008년에 버금가는 수준으로 급감했다.

지난해 9월 서울 아파트 거래량은 총 2천706건으로 전월(4천217건)의 64% 수준으로 줄어든 뒤 10월 2천174건, 11월 1천354건으로 계속 감소했다.

이는 2008년(9월 1천849건, 10월 1천519건, 11월 1천163건) 이후 각각 13년 만에 최저치다.

서울시내 아파트 [연합뉴스 자료사진]

서울시내 아파트 [연합뉴스 자료사진]

특히 작년 12월 거래량은 이달 1일까지 신고된 건수를 기준으로 567건에 그쳐 2008년 12월(1천523건)을 밑도는 역대 최저를 기록할 전망이다.

12월 거래는 이달 말까지 거래신고 기간이 남아 있지만 최근 침체된 분위기를 고려할 때 이런 흐름이 달라지진 않을 것으로 보인다.

구별로는 상대적으로 중저가 아파트가 많은 '노도강'(노원·도봉·강북) 지역의 거래량 감소가 심각했다.

도봉구의 지난해 거래량이 1천819건으로 2020년(4천374건) 대비 무려 58.4%가 급감했고 강북구도 2020년 2천112건에서 지난해 898건으로 57.5%나 줄어들었다. 2020년 거래량이 8천724건에 달했던 노원구는 지난해 거래량이 3천834건으로 56% 감소했다.

송파구(-54.8%), 강동구(-53.2%), 강서구(-51.1%), 은평구(-51.4%) 등도 거래량이 작년과 비교해 반 토막이 났다.

서울의 한 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]

서울의 한 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]

최근 극심한 거래 침체는 금융당국의 강력한 가계부채관리 방안에 따른 '돈줄 옥죄기'와 금리 인상, 올해 집값이 단기 급등한 데 따른 고점 인식 등이 합쳐진 결과다.

여기에 3월 대선을 앞두고 주요 후보들이 앞다퉈 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 관련 규제 완화 공약을 내놓으면서 시장의 관망세는 더욱 짙어지는 분위기다.

다주택자는 양도세 중과 유예가 시행된 후 팔려고 매물을 거둬들이고, 매수자는 양도세 중과 회피 매물이 늘어 집값이 하락한 뒤 사려고 관망하면서 거래 공백 상태가 지속되는 것이다.

이 때문에 작년 여름까지는 매물 감소 속에 신고가를 경신하는 거래가 많았다면 최근 들어서는 직전 거래가보다 수천만원씩 내린 하락 거래들이 늘어나는 추세다.

일시적 2주택자나 개인 사정으로 당장 집을 팔아야 하는 수요자들이 내놓는 급매물을 위주로 거래가 이뤄지는 것이다.

집값 관련 통계를 봐도 하락 지표들이 늘고 있다.

한국부동산원 조사 결과 서울 아파트값 하락 지역이 2주 전 은평구 한 곳에서 지난주엔 은평·강북·도봉구 등 3곳으로 증가했다.

도봉구 도봉동 서원아파트 전용 40㎡는 지난달 3일 직전 11월의 거래가(4억3천만원)보다 3천만원 낮은 4억원에 계약이 이뤄졌고, 쌍문동 한양2차 전용 84.9㎡는 지난해 11월 말에 직전 거래가(9월 7억원)보다 1천500만원 떨어진 6억8천500만원에 팔렸다.

한국부동산원의 수준 3 옵션 거래 거래 서울 아파트 매매수급지수 역시 지난주 93.5를 기록하며 2019년 9월 16일(93.0) 이후 2년 3개월 만에 최저를 나타냈다.

[홍소영 제작] 일러스트

전문가들은 3월 대선이 올해 집값을 좌우할 가장 큰 변수로 떠오른 가운데 당장 이달부터 총대출액이 2억원 이상이면 차주 단위의 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화됨에 따라 거래 부진이 한동안 지속될 것으로 내다봤다.

이로 인해 서울 아파트값도 조만간 하락 전환될 것이라는 관측이 나온다. 차기 정부에서 다주택자 양도세 중과 유예 등이 시행될 경우 절세 매물이 증가하면서 서울 아파트값 하락폭은 전문가들의 예상보다 더 커질 수도 있다.

한 부동산 전문가는 "미국 연방준비제도(Fed·연준)가 올해 금리 인상을 예고한 가운데 우리나라도 도미노 인상이 이뤄지면 '영끌족' 등의 대출 부담이 더 커질 전망"이라며 "올해 서울 아파트 입주 물량 감소, 전셋값 불안, 재개발·재건축 사업 활성화 등 집값 상승 변수들이 있지만, 하락 요인 역시 만만치 않다는 점을 염두에 둬야 한다"고 말했다.

금융부채의 분류

금융자산은 계약상 현금흐름 특성조건과 기업의 사업모형에 따라 분류를 달리 하였다. 반면에 금융부채는 최초 인식시점에서는 공정가치로 측정하지만 후속적으로 상각후원가로 측정하는 금융부채와 상각후원가로 수준 3 옵션 거래 거래 측정하지 않고 별도의 후속 측정기준을 적용하는 금융부채로 분류한다. 그리고 당기손익 - 공정가치 측정 금융부채로 지정하는 경우도 있다. 별도의 후속 측정기준을 적용하는 금융부채에는 당기손익 - 공정가치 측정 항목뿐만 아니라 다양한 방법으로 측정하는 수준 3 옵션 거래 거래 항목들이 포함된다.

2. 금융부채의 최초 측정

금융부채는 금융상품의 계약당사자가 되는 때에만 재무상태표에 인식한다. 그리고 금융자산과 마찬가지로 금융부채도 최초 인식시점에 공정가치로 측정한다.

금융부채와 관련된 거래원가의 회계처리도 금융자산의 경우와 유사하다. 당기손익-공정가치 측정 금융부채 이외의 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 당해 금융부채의 공정가치에서 차감한다. 이에 반해 당기손익-공정가치 측정 금융부채의 발행과 직접 관련되는 거래원가는 당기비용으로 인식하는데, 당해 금융부채의 공정가치에서 거래원가를 차감하더라도 보고기간 말에 인식하는 공정가치평가손익을 당기손익으로 인식하기 때문에 거래원가를 당기비용으로 인식한 경우와 비교할 때 당기손익에 미치는 결과는 동일하다. 따라서 회계처리의 편의를 위해 거래원가를 당기비용으로 인식한다.

최초 금융부채의 공정가치가 거래가격과 다른 경우에는 기준서 제 1113호 공정가치 측정의 공정가치 수준 3 옵션 거래 거래 서열체계 중 수준 1 투입변수 또는 수준 2 투입변수로 측정한 금융부채의 공정가치가 거래가격과 다르다면 그 차이를 거래일에 즉시 당기손익으로 인식한다. 예를 들어 수준 2 투입변수로 측정한 금융부채의 공정가치가 \1,000 인데, 거래가격이 수준 3 옵션 거래 거래 \950 이면 당해 금융부채를 \1,000으로 인식하고 \50의 손실을 즉시 당기손익으로 인식한다.

그러나 수준 3 투입변수에 기초하여 측정한 금융부채의 공정가치가 거래가격과 다른 경우, 그 차이는 이연한다. 이는 금융부채의 공정가치와 거래가격의 차이를 이연하여 미래의 손익으로 인식하는 것일 뿐, 재무상태표에 이연금액이 표시되는 것은 아니다. 그리고 금융부채를 최초 인식한 후에는 시장참여자가 자산이나 부채의 가격을 결정하는 데 고려하는 요소의 변동에서 생기는 정도까지만 이연된 차이를 손익으로 인식하도록 수준 3 옵션 거래 거래 규정하고 있으나, 구체적으로 어떻게 손익을 인식하는지에 대해서 규정하고 있지는 않다.

예를 들어 수준 3 투입변수로 측정한 금융부채의 공정가치가 \1,000인데, 거래가격이 \950 이면 당해 금융부채를 \950 으로 이식하고 차이 \50은 미래의 기간에 수준 3 옵션 거래 거래 이연하여 당기손익으로 인식한다.

3 사채의 최초 측정

(1) 사채의 발행가액 계산

채무상품 중 가장 대표적인 금융부채가 사채이다. 사채의 발행가액은 자본시장에서 사채를 발행하는 기업의 위험요인과 거시경제적 요인이 모두 반영된 금액으로 결정되며, 그 금액이 사채의 공정가치이다. 그리고 사채의 발행가액과 사채에서 발생하는 미래 현금흐름의 현재가치를 일치시키는 할인율이 사후적으로 결정된다.

사채의 발행가액이 액면금액과 동일한 경우를 액면발행이라 하고, 사채의 발행가액이 액면금액보다 작으면 할인발행, 그리고 사채의 발행가액이 액면금액보다 수준 3 옵션 거래 거래 크면 할증발행이라고 한다. 사채의 발행가액은 표시이자율과 유효이자율 간의 관계에 따라 다음과 같이 결정된다.

액면발행, 할인발행 및 할증발행은 직관적으로 살펴보아도 이해할 수 있다. 예를 들어 회사가 표시이자율이 연 8%인 사채를 발행하려고 할 때 유효이자율이 10%라면 이는 투자자의 입장에서 굳이 사채에 투자하지 않고 다른 금융상품에 투자하더라도 연 10%의 수익을 얻을 수 있음을 의미한다. 따라서 사채발행회사의 입장에서 사채를 발행하여 자금을 조달하기 위해서는 액면금액보다 낮은 금액으로 발행하여야 투자자가 동 사채를 매입할 유인이 생길 것이며, 이러한 경우가 할인 발행이다. 액면발행 또는 할증발행도 이와 같은 이유로 발행가액이 결정된다.

사채가 당기손익-공정가치 측정 금융부채로 분류되지 않는다면 사채발행과 직접 관련된 거래원가는 현금(최초 인식하는 공정가치)에서 차감한다. 따라서 거래원가만큼 사채할인발행차금이 증가하거나 사채할증발행차금이 감소하며, 그 결과 유효이자율은 증가한다.

(2) 이자지급일 사이에 사채 발행시 발행가액의 결정

사채와 같은 채무상품의 발행자는 이자지급일 현재의 채무상품의 보유자(투자자)에게 이자지급 기간에 발생한 이자를 모두 지급한다. 즉 채무상품의 보유자는 자신의 보유기간에 관계없이 이자지급일에 이자계산 기간의 전체 이자를 모두 수취한다. 이와 같이 채무상품의 발행자는 이자지급일 현재 채무상품 보유자에게 이자계산 기간의 모든 이자를 지급하기 때문에 이자지급일 사이에 채무상품을 매매할 경우 최종 이자지급일부터 중도 매매일까지 발생한 이자만큼 가산한 금액으로 매매대가가 결정된다.

회사가 사채를 발행하였으나, 투자자의 입장에서 사채의 조건이 마음에 들지 않아 사채발행일에 사채를 취득하지 않다가 일정 기간이 경과된 후에 취득하기도 하는데, 이를 이자 지급일 사이의 사채발행이라고 한다. 예를 들어 이자지급기간이 1월 1일부터 12월 31일인 사채를 4월 1일에 발행 하였다면, 발행자는 3개월분의 경과이자만큼 대가를 더 받는다. 발행자는 사채발행일로부터 9개월이 경과된 12월 말에 미리 받은 3개월분 경과이자를 포함하여 12개월분 이자를 투자자에게 지급한다. 이렇게 하면 발행자는 결국 9개월분 이자만 지급한 셈이된다. 이자지급일 사이에 사채를 발행할 때 경과 이자만큼 더 수취한 금액은 사채의 발행가액이 아니라 미지급비용(미지급이자)에 해당한다.

이자지급일 사이에 사채를 발행할 경우 사채의 발행가액은 다음과 같이 계산한다.

위와 같이 사채의 발행가액을 계산하는 방식은 직전 이자지급일의 유효이자율과 실제 사채발행일의 유효이자율이 같다는 가정에 기초한다. 그러나 실제로 두 시점의 유효이자율을 동일하지 않을 가능성이 높다. 왜냐하면 자본시장의 자금수급 현황이나 거시경제 요소, 그리고 발행회사의 신용상태는 계속 변동되기 때문이다.

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서울 아파트 시장 '거래 절벽'… "2013년 이전 침체기 수준"

사진=연합뉴스

지난달 다주택자에 대한 양도소득세 중과 시행 이후 거래 신고건수가 급감한 데 이어 이달 들어서는 4월보다 거래량이 더 줄었다.

아파트뿐만 아니라 단독·다세대 등 전반적인 주택거래가 위축됐다.

양도세 중과에 대출 규제와 보유세 강화까지 맞물리며 주택 거래시장이 근래 가장 침체됐던 2013년 이전 수준으로 되돌아가는 분위기다.

22일 서울부동산정보광장에 따르면 수준 3 옵션 거래 거래 서울 아파트 거래량(신고건수 기준)은 21일 현재 총 3천797건으로 일평균 180.8건이 신고됐다.

이는 지난해 5월 328.8건보다 45% 감소한 것이다.

서울 아파트 거래량은 4월부터 청약조정지역 내 양도소득세 중과가 시행되며 4월 이후 거래량이 급감했다.

지난 3월 1만3천857건으로 역대 3월 거래량 중 최대치가 신고된 이후 지난달에는 6천287건으로 크게 줄었고 이달 들어서는 일평균 거래량이 4월(209.6건)보다도 13.7% 감소했다.

이런 추세가 이어진다면 5월 전체 거래량은 5천600여건에 머물 전망이다.

'하우스푸어, 렌트푸어' 대책이 나온 2013년 5월(7천364건) 이전의 2010∼2012년 침체기 수준으로 거래량이 쪼그라드는 것이다.

서울 아파트 시장 '거래 절벽'…

특히 강남권 아파트는 '거래 절벽' 수준이다.

강남구의 아파트 거래 건수는 이달 21일 현재 111건으로 하루 평균 5.3건 팔리는 데 그쳤다.

이는 작년 5월(20.3건)보다 73.9% 감소한 것이고, 지난 4월에 비해서도 15.7% 줄어든 수치다.

또 송파구가 21일 현재 155건으로 전년 대비 73% 감소했고 서초구는 134건으로 69.3%, 강동구는 146건으로 68.3%가 각각 줄었다.

강남권의 경우 양도세 중과 시행 이후 세 부담으로 다주택자들이 버티기에 들어갔거나 일부 증여 등을 선택하면서 매물이 많지 않지만 매수세가 함께 위축돼 시세보다 싸게 내놓는 급매물도 잘 안 팔리는 분위기다.

투기과열지구 내 재건축 조합원의 지위 양도 금지로 조합원들의 '퇴로'가 막힌 것도 거래량 감소에 영향을 미치고 있다.

일명 '마용성광(마포·용산·성동·광진)'으로 불리는 강북 지역의 아파트값 급등 지역도 거래량이 예년 대비 50∼60%씩 감소했다.

집값이 단기 급등한 데 따른 부담감과 가격 하락에 대한 우려로 매수자들이 관망하고 있어서다.

성동구의 경우 이달 21일까지 거래량이 107건(일평균 5.1건)으로 작년 5월(475건, 일평균 20.8건) 대비 66.7% 감소했고, 용산구는 187건으로 작년 대비 61.8%, 마포구는 125건으로 54.1% 줄었다.

광진구는 5월 거래량이 62건에 그치며 작년보다 59%, 동작구는 114건으로 57.8% 각각 감소했다.

아파트 외 다세대·연립주택의 거래량도 줄었다.

5월 현재 서울 다세대·연립 거래량은 총 2천650건으로 일평균 거래량 기준 작년 동월(전체 5천639건)보다 30.6% 감소했다.

지난달(4천106건)과 비교해서도 7.8% 감소하며 4월 이후 두 달 연속 거래량이 줄어든 모습이다.

서울지역의 단독·다가구 거래량은 21일 기준 1천50건으로 작년보다 일평균 20.6% 감소했다.

다만 지난 4월에 비해서는 7.3% 증가했다.

전문가들은 대출 규제와 양도세 중과, 하반기 이후 보유세 강화 등이 맞물려 하반기 이후 한동안 '거래 동결' 현상이 나타날 수도 있다고 본다.

우리은행 부동산투자지원센터 안명숙 부장은 "양도세 중과 시행 이후 시장이 관망세로 접어든 데다 지방선거 이후에는 종합부동산세를 크게 올리는 방향으로 보유세 개편 논의가 본격화될 것"이라며 "전반적으로 매수심리가 위축되면서 하반기 주택시장의 분위기는 상반기보다 더 악화될 가능성이 크다"고 말했다.

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“이미 다 아는 내용인데도 오세훈 시장이 발표하자마자 (매매가를) 더 올려야 하는 것 아니냐는 집주인 문의 전화가 쏟아지고 있습니다.” (용산S공인 관계자)서울에서 10년 넘게 방치돼 온 ‘용산정비창 부지’ 개발 계획이 나오자 용산 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근 정비구역에서 주택 상가 토지 등을 보유한 조합원이 내놓은 매물을 다시 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나고 있다. 용산구 내 정비구역 상당수가 토지거래허가구역 규제에 묶인 상황인데다 금리 인상까지 겹쳤지만, 주변 노후 구역으로 개발 기대감이 확산하고 있다. “강남 중개법인까지 용산 넘봐”27일 둘러본 용산역과 신용산역 일대 수준 3 옵션 거래 거래 재개발 정비구역의 중개업소들은 평소보다 많은 문의 전화로 바쁜 모습이었다. 전날 서울시의 정비창 부지 개발 발표 직후 투자 관심도가 부쩍 높아졌기 때문이다. 중개업소 창밖에서 기웃거리며 매물 시세표를 보는 주민도 쉽게 발견할 수 있었다.신용산역 북측1·2구역 인근 A공인 관계자는 “최근 매수 문의가 적지 않은데 팔겠다는 조합원이 거의 없어 매물이 귀한 상황”이라며 “중개업소 간 매물 확보 경쟁이 치열한데다 강남에 있는 대형 중개법인까지 용산 재개발 매물을 수준 3 옵션 거래 거래 취급하기 시작하면서 매물이 씨가 마르고 있다”고 설명했다.용산구는 재건축·재개발 정비구역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정돼 직접 이사를 와 거주해야만 하는 ‘몸테크’가 필수다. 신용산역 인근 B공인 관계자는 “비좁고 낡은 주택에서 몇 년간 살아야 하는 열악한 생활 여건을 감수하겠다는 투자자가 적지 않다”며 “아무 매

2분기 상업용 부동산, 더딘 공실 회복에 투자수익률 악화

올해 2분기 상업용 부동산(오피스·상가) 공실이 더딘 회복세를 보이는 가운데 투자수익률이 더 줄어든 것으로 나타났다.27일 한국부동산원이 발표한 올해 2분기 상업용 부동산 임대동향 조사 결과에 따르면 2분기 전국 오피스 공실률은 10.0%로 나타났다. 중대형 상가는 13.1%, 소규모 상가는 6.6%를 기록했다. 지난 1분기에 비해 오피스와 중대형 상가는 공실률이 소폭 낮아졌지만(10.4%·13.2%), 소규모 상가(6.4%)는 소폭 늘었다.서울은 강남대로·테헤란로 상권을 중심으로 안정적인 임차수요를 보이며 6.5%의 공실률을 나타냈다. 경기는 IT·스타트업 기업의 재택근무 종료에 따른 오피스 임차수요 증가와 꾸준한 공유오피스 수요로 7.0%의 공실률을 보였다.임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 소규모를 제외한 모든 상가 유형에서 전 분기 대비 상승했다. 전 분기 대비 오피스는 0.10% 수준 3 옵션 거래 거래 상승한 17300원/㎡, 중대형 상가는 0.04% 상승한 25500원/㎡, 집합상가는 0.01% 오른 26800원/㎡를 기록했다. 소규모 상가는 0.05% 하락해 19400원/㎡로 나타났다. 3개월간의 부동산 보유에 따른 투자성과를 나타내는 투자수익률은 △오피스 1.87% △중대형 상가 1.59% △소규모 상가 1.43% △집합 상가 1.54%로 집계됐다. 각각 전 분기 대비 0.12%, 0.08%, 0.04%, 0.02% 하락했다.오피스는 서울의 투자수익률이 1.98%를 기록한 가운데, 여행·관광업 관련 임차수요가 증가한 부산도 1.97%로 높게 나타났다. 부산에서도 현대백화점 주변(2.41%)과 부전시장(2.39%) 등의 수익률이 높았다. 중대형 상가에서는 트렌드에 맞는 유연함을 가진 상권을 중심으로 MZ세대 유입이 늘어난 청담(3.17%)·뚝섬(2.89%)·동교/연남(2.25%) 등의 투자수익률

2분기 상업용 부동산, 더딘 공실 회복에 투자수익률 악화

"로또라더니…입주 앞둔 새 아파트가 헐값에 나온다"

"지난달만 해도 4억원 초반에 계약을 체결했던 전용 59㎡ 전세 매물이 최근엔 2억9000만원까지 내려왔어요. 금리가 올라 부담이 큰 상황에서 물량이 많아 가격이 더 내릴 것으로 예상되니까 찾는 사람이 없네요."(매교동 A 공인 중개 대표)오는 29일 입주를 앞둔 경기도 수원시 팔달구 매교동 '매교역 푸르지오SK뷰'(3603가구). 입주가 가까워질수록 활발해야 할 거래가 되레 잠잠했다. 물량이 쌓이면서 전세·매매 가격도 한 달 새 억 단위로 내렸다. 가파르게 오른 금리와 가격 추가 하락 기대감이 커지면서 거래가 쉽사리 맺어지지 않고 있다.27일 부동산 업계에 따르면 '매교역 푸르지오SK뷰' 전용 84㎡ 전셋값은 최근 3억6000만원까지 하락했다. 불과 한 달 전만 해도 5억~6억원대 거래됐던 물건이다. 실수요자들이 많이 찾는 전용 59㎡도 한 달 전 4억원대 초반이었는데 최근엔 2억9000만원까지 내렸다. 한 달 새 적게는 1억원, 많게는 2억원 넘게 내린 것이다. 네이버 부동산에 따르면 이 단지 전·월세 계약은 전날 기준 919건에 달한다. 전체 단지 수의 4분의 1이 임대차 매물로 나왔다.입주 시기가 가까워지면서 잔금 부담이 커진 집주인들이 경쟁적으로 전셋값을 내리고 있단 설명이다. 매교동 B 공인 중개 관계자는 "잔금을 치러야 하는 집주인들이 조급한 마음에 급전세를 내놓기 시작했다"며 "일부 실수요자는 집주인들이 급한 것을 알고 전셋값을 수천만원 조정해줄 수 있느냐고 요구하는 경우도 있었다"고 덧붙였다.3600가구가 넘는 '공급 폭탄'이 주변 단지 전셋값도 흔들고 있다. 매교동에 있는 ‘대한대우’ 전용 84㎡는 지난달 3억원(17일)에 전세 계약을 체결

모스트모스투

http://regulation.krx.co.kr/contents/RGL/03/03050200/RGL03050200.jsp

ㅡ 파생상품 거래를 하려면, 우선 회원(증권사)와 투자자(나)가 파생상품계좌설정계약을 체결하여야 한다고 하는데,

이베스트 HTS

ㅡ증권사 HTS에서 거래자격을 조회해 볼 수 있다. 아래 자세히보기를 누르면,

ㅡ하이리스크, 하이리턴으로 위험성이 크기 때문에 투자자 보호를 위해 특정 조건을 충족할 것을 요구하는데,

ㅡ 모든 선물, 옵션 거래를 위해서는 2,000만원의 기본예탁금을 요구하고, 사전교육과 모의거래도 수강해야 하는 것으로 보이는데,

ㅡ해당 시험을 통과한 사람에게는 교육 면제 등의 혜택도 주나, 대부분의 일반인은 해당사항이 없어 패스.
ㅡ예탁금을 2,000만원이나 받는 이유가 뭘까? 선물거래 특성상 개시증거금 실제 최종결제일에 결제 안하고 아몰라 하고 튀는 등의 리스크를 관리하기 위해서 일 것 같은데, 관련 내용을 더 찾아보자.
ㅡ위에서 선옵거래자격 1단계 ㅡ>2단계 넘어가는 조건이, '미결제약정 보유 10거래일 경과'라고 되어 있는데, '미결제약정이 뭘까??'
/'미결제약정'이란 매수 or 매도 된 선옵계약이 만기일(최종거래일) 이전에 반대매매에 의해 청산되지 않고 남아있는 계약을 말한다.
/증거금만 내고, 아직 만기일 안되었으니, 미결제(돈 다 안냈으니까)약정이라고 하는 것.
ㅡ잠깐?? 반대매매라고?? 이전에 신용거래에서 살펴본, 마진콜 이후 돈 못갚으면 강제청산 당하는 것을 말하는 건가??

ㅡ선물거래 결제에는 다양한 방식이 있는데,
/여기서 '반대매매'란 증권사가 강제청산한 것을 의미하는게 아니라, 매수한 것을 다시 되팔거나, 매도한 것을 대시 사는 것을 말하는데,
/예를들어, 21.9.6일 만기일에 코스피200선물 상승 예상하여, 매수포지션(롱포지션)을 잡았으나(계약 체결), 흐름을 보니, 다시 하락이 예상된다면, 다시 매도포지션을 잡으면 되는데, 이것을 선물 반대매매라고 한다.
/또 하나 눈에 띄는 '일일정산'이 있는데
/'일일정산'이란 고객(나)의 미결제약정(반대매매 안하고 장 시작~종료까지 가지고 있는 것)을 당일의 정산가격(종가)로 평가하여 손익을 당일 중 고객증거금에 반영하는 것을 말한다.
/이때 평가로 발생하는 손익은 '일일정산차금'이라는 이름으로 개별계좌의 증거금에 가감된다.
/예를 들어, 9.6일 코스피200선물 420P로 매수후 / 매일 -1P되어 9.9일 최종거래일(만기일)에 416P가 되었다면, 만기일에 4P*250,000(거래승수)= 1,000,000원을 한번에 뱉에내야 하는게 아니라, 매일매일 250,000원씩 뱉어내는 것을 말한다.
/최종결제는 선물의 '기초자산'에 따라 방식이 달라지며, 우리가 중점으로 보고있는 '주가지수'를 기초자산으로 하는 선물의 경우 실제 현물이 없어 '현금결제방식'이며, 최종결제일은 최종거래일 +1일 이다(실물인수도결제방식은 현물이 오고가므로, +3일로 더걸린다).
ㅡ오늘 공부한 내용을 키워드로 정리해보면,
/파생상품 매매절차
/선물옵션 투자자 보호제도
/선물옵션거래 자격 요건
/미결제약정
/선물거래 결제방식(일일정산, 반대매매, 최종결제)


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