부동산 투자

마지막 업데이트: 2022년 3월 17일 | 0개 댓글
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부동산 투자

지난 5년 사이에 가장 인기를 끈 금융상품을 꼽으라면 단연 부동산펀드였다. 여전히 관심을 받고 있는 부동산펀드. 그러나 투자에 있어 주의할 점이 많다.

기사 내용

최근 자료가 제공되지 않아 지난해 6월말 기준을 인용해보면, 국내 부동산펀드의 5년 평균수익률이 무려 95%에 달했다. 국내에서 판매되는 모든 유형의 펀드를 통틀어 가장 높은 수익률이다. 연평균 4~7%의 수익율을 꼬박꼬박 안겨주는데다, 만기에 보유했던 부동산을 팔아 남는 차익까지 돌려주면서 장기 수익률이 높아졌다.

부동산펀드는, 금융회사가 투자자로부터 모은 돈으로 부동산을 사서, 5~7년간 보유하면서 만기전까지는 임대료 수입을 나눠주고, 만기에 해당 부동산을 처분해 매각이익을 돌려주는, 대표적인 대체투자상품이다. 펀드를 운용하는 운용사가 잘해서 그 이익을 투자자에게 나누어주는, 말그대로 펀드다. 반면, 부동산에 투자한다는 면에서 비슷한 개념의 리츠는 부동산 투자 부동산을 매입한 부동산투자회사의 주식에 투자한다는 면에서 가장 큰 차이가 난다. (리츠는 다음편에서 설명예정)

부동산 가격 상승세에 편승해 부동산펀드가 높은 수익률을 내자, 이곳으로 엄청난 자금이 몰려들었다. 금융투자협회에 따르면 지난해(2019년) 국내외 부동산에 투자하는 펀드 설정액은 100조에 달한 것으로 나타났다(지난 1월 21일 현재 99조3870억원). 1년여 전인 2018년 말(75조5464억원)보다 23조8316억원(31.5%) 늘었났고, 지난 2014년 말(29조6098억원)과 비교하면 5년 새 약 3.3배로 불어난 셈이다.

여기서 주목한 점은 해외 부동산에 투자하는 펀드 설정액이 국내 부동산 펀드 설정액을 웃돈다는 점이다. 투자 지역별 부동산 펀드 설정액은 지난 1월 21일 기준 해외 54조5812억원, 국내 44조8058억원이다. 해외 부동산 펀드 설정액은 지난 2017년 처음으로 국내 부동산 펀드 설정액을 앞지른 후 점점 격차를 벌리고 있다.

지금부터 부동산펀드를 꼼꼼히 해부해 보자

먼저 부동산펀드에서 가장 중요한 점은 모든 펀드가 폐쇄형이라는 점이다. 내가 투자한 돈으로 해당 부동산을 샀기 때문에 중간에 빠져 나오기가 쉽지 않다는 말이다. 나 때문에 중도에 부동산을 팔 수도 없으니 말이다. 물론 부동산 투자 빠져나올 수는 있지만, 그럴 경우 해약에 따른 수수료가 매우 비싸다는 점을 꼭 기억해야 한다. 그러므로 한번 들어가면 5~7년은 꼼짝 하지 않겠다고 생각하고 투자해야 한다는 점을 명심해야 한다.

부동산펀드 수익률의 핵심은 ‘우량 임차인이 장기간 임차하고 있는 안정성’과 ‘부동산 가치의 상승 여력’이다. 금융회사에서 상품을 소개할 때 ‘예상수익률’이라는 표현을 쓴다. 이때 소개되는 5~7%의 연간수익률은 ‘좋은 임차인이 계약 기간중에 방을 빼지 않고, 또 임대료가 밀리지 않는’ 상황을 전제로 줄 수 있는 수익률이라는 의미다. 그러나 다른 말로 바꿔보면 수익률이 변경될 수 있다는 말도 된다. 입주한 임차인이 갑자기 일이 생겨 중간에 계약을 위반하고 나가버린다던지 하는 경우다.

뿐만 아니라 만기에 매입한 부동산 가격이 상승하면 그 상승분을 상품을 개발한 금융회사와 투자자가 약속한 비율로 나누겠지만, 그 반대의 경우라면 이야기가 달라진다. 다시 말해 투자원금이 손해가 날 수도 있다는 말이다. 지난 5년간 부동산펀드 수익률이 대박을 낸 경우는 거의 대부분 만기에 매입한 부동산을 파는 과정에서 엄청난 이익을 냈기 때문이지만, 그 반대의 경우를 생각하면 아찔해 진다.

참고로 지난해 부동산 투자 국정감사에서 나온 자료에 따르면 부동산펀드 규모 기준 상위 15개 투자운용사의 해외부동산펀드 400여개의 48%에 달하는 191개가 현재 마이너스 수익률을 기록 중이라고 한다. 해외부동산이 고객에게 상품을 팔 때 설명했던 대로 잘 움직이지 않는다는 말이다.
우리나라 뿐 아니라 전세계 부동산시장이 지금이 꼭지라고 판단되는 투자자들이 오늘 시점에서 부동산펀드 가입을 멈칫거리는 이유도 바로 여기에 있다.

국내펀드에는 적용이 되지 않지만, 해외부동산은 또 환율문제가 있다. 만기에 부동산이 거래될때는 대부분 미국돈인 달러로 거래를 하게 되는데, 그 시점에서 달러가 약세인지, 강세인지에 따라 수익률이 달라지는 리스크가 존재한다. 그래서 현재 시점에서 환율을 고정하는 환헷지를 절반 이상 해 놓는 상품을 고르는 것도 방법이다.
해외부동산이 정점으로 치닫고 있다는 점, 만기 때 환율 방향을 지금으로서 예측하기 어렵다는 점 때문에 해외부동산이 늘어나는 현상을 마냥 좋게만 볼 수 없다는게 전문가들의 지적이다.

다만, 올해부터 제도가 바뀌는 부분도 있다

정부가 공모형 리츠•부동산펀드에 투자하는 개인과 기업 투자자에 대해 세제혜택을 부여한다. 개인이 5000만원 한도로 3년 이상 공모형 리츠나 부동산펀드에 투자해 얻은 배당소득에 대해 분리과세 혜택을 주고 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용한다. 현재 금융소득이 연 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~42%로 누진과세되는데 여기에 합산하지 않겠다는 것이다. 정부는 연내 관련법 개정을 목표로 하고 있어 이르면 내년 초부터 적용이 될 것으로 전망된다.

기관투자자나 고액 자산가들이 주로 투자하는 사모형 리츠•부동산펀드에 대해선 혜택을 줄이는 식으로 공모형 투자를 유도한다. 현재 공모형과 사모형 모두 재산세 분리과세 혜택을 받고 있는데, 사모형에 한해 합산과세대상에 부동산 투자 포함하도록 해 세 부담을 늘린다. 물론 새로 출시되는 상품에 한해서 이다. 참고로 지금까지 만들어진 부동산펀드는 49인 이하로 투자자를 국한했던 사모펀드가 96조1859억원으로 대부분을 차지했고, 공모는 3조2010억원이었다.

몇 년동안 거침없는 인기몰이를 했던 부동산펀드. 앞서 언급했듯, 수익률만 봤을 때 부동산펀드의 판단기준은 ‘우량 임차인이 장기간 임차하고 있는 안정성’과 ‘부동산 가치의 상승 여력’에 있다. 이미 가입한 분들은 어찔할 수 없는 노릇. 그러나 지금 가입하려고 하시는 분들은 이것저것을 잘 따져보고 가입을 결정할 것을 권한다.

기획 이인철 장광익(MBN 부장) 사진 셔터스톡

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인플레 시대 부동산 투자, 과연 괜찮을까

코로나19와 전쟁 등으로 인한‘인플레이션 시대’에 접어들면서부동산이 위험을 피하기 위한안전자산으로 주목받고 있다. 사진 연합뉴스

코로나19와 전쟁 등으로 인한‘인플레이션 시대’에 접어들면서부동산이 위험을 피하기 위한안전자산으로 주목받고 있다. 사진 연합뉴스

이선호 우리은행 부동산투자지원센터 차장 감정평가사, 전 DL이앤씨,이화자산운용 근무

이선호 우리은행 부동산투자지원센터 차장 감정평가사, 전 DL이앤씨,이화자산운용 근무

코로나19 확진자 수가 전 국민의 30%를 넘어가고 사회적 거리 두기 전면 폐지가 논의되면서 엔데믹(감염병의 풍토병화) 전환을 앞두고 있다.

코로나19로 풀린 막대한 유동성과 전 세계 공급망 교란 등으로 인해 경기회복 과정에서 예상을 뛰어넘는 인플레이션(이하 인플레)이 발생했으며, 올해 3월 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상을 시작으로 향후 테이퍼링(양적 완화 정책의 부동산 투자 점진적 축소)에서 더 나아가 양적 긴축(QT)이 본격화될 전망이다. 더욱이 올해 2월 말 시작된 러시아·우크라이나 사태 장기화로 잠재적 지정학적 리스크가 노출되었으며, 이로 인해 원유, 곡물 등 원자재 가격이 급등하며 인플레를 심화시키고 있다.

세계 최대운용사 블랙록의 최고경영자(CEO) 래리 핑크 회장은 최근 주주들에게 보낸 서한에서 “러시아의 우크라이나 침공으로 지난 30년간 경험한 세계화가 종지부를 찍었다”면서 탈세계화로 인한 공급망 대규모 재배치가 인플레를 야기할 것으로 예상했다.

이번 전쟁이 발발하기 전부터 팬데믹(pa-ndemic·감염병 대유행)으로 인한 공급망 병목현상, 노동력 부족 등으로 이미 인플레가 진행되는 가운데 지정학적 리스크까지 더해져 인플레가 고착화될 수도 있다.

그렇다면, 유동성 축소와 금리 인상, 인플레가 지속될 경우, 부동산 투자를 어떻게 바라보고 시도해야 할까.

부동산으로 인플레 헤지가 가능할까

논란의 여지는 있지만, 전통적으로 부동산은 인플레 헤지(hedge·위험 회피) 상품으로 인식돼 왔다. 그 이유는 경기회복 과정에서 인플레는 부동산 자산가치 및 임대료 상승을 수반하기 때문이다. 그러나 이번 인플레는 팬데믹으로 촉발된 막대한 유동성에 기인한 화폐가치 하락뿐만 아니라 공급 측면에서 촉발된 원자재 가격 인상 등 비용 인플레가 합쳐진 결과다. 따라서 통화정책을 수립하는 각국 중앙정부마저도 이번 인플레가 경제에 미치는 영향을 예측의 영역이 아닌 대응의 영역으로 보면서 최대한 신속하게 대응하는 방향으로 갈 공산이 크다.

부동산 투자에서도 부동산을 단편적으로 인플레 헤지 상품으로만 취급하고 부동산에 맹목적으로 투자하는 것은 경계해야 한다. 공급 측면의 인플레 심화 시 경기침체를 수반한 스태그플레이션(stagflation·경기 침체 속 지속적인 물가 상승)으로 갈 가능성도 염두에 둬야 한다. 특히, 수익형 부동산의 경우, 금리 인상을 커버하는 임대료 인상이 어려워지면 자산가치 하락뿐만 아니라 대출 원리금 미상환으로 인해 디폴트가 발생할 수도 있다. 현시점에 부동산의 투자 목적 및 부동산 유형별로 부동산 투자 계획을 재점검할 필요가 있다.

엔데믹 시대에 유망 상품으로 주목 받고 있는 다크스토어. 사진 셔터스톡

엔데믹 시대에 유망 상품으로 주목 받고 있는 다크스토어. 사진 셔터스톡

인플레 시대 부동산 투자 시 유의사항

먼저 부동산 투자 목적이 양도차익을 기대하는 차익형이라면 경기 변동성에 덜 민감하고 실수요 위주의 상품에 투자하는 것이 바람직하다. 실거주 목적의 주거용 부동산의 경우, 필수재로써 경기변동보다는 윤석열 차기 정부의 주택정책 방향 및 지역별 수급의 영향을 받을 가능성이 크다. 안전자산 측면에서 토지담보력 및 입지가 뛰어난 강남권 꼬마빌딩도 지속적인 투자상품으로 볼 수 있다. 다만, 최근 급격한 가격 상승 피로감 및 금리 인상 부담을 감안해 투자자 재정 상황에 맞는 대출계획으로 무리한 호가 매매를 경계해야 한다. 토지의 경우에는 장기투자 상품으로 경기 변동에 큰 영향을 받지 않겠지만, 인플레가 심화되는 시기에는 공사비, 금융비 등 개발업체의 사업비 부담으로 개발 시기가 지연돼 수요가 줄고 가격조정이 발생할 수 있으므로 장기 운용 자금으로 투자해야 한다.

부동산 투자 목적이 임대료 기반의 수익형이라면 부동산 산업별, 업종별로 부동산 투자 달리 접근해야 한다. 상가의 경우에는 리오프닝(경제활동 재개)을 맞이하여 ‘보복 소비’가 기대되지만, 경기 변동 여하에 따라 코로나19 이전 경제활동의 정상 수준까지 회복되지 못할 경우 상권 활성화가 어려울 수도 있다.

코로나19 이전부터 가속화되어 온 언택트 업종의 지속성장 가능성을 감안하여 인플레 대비 인건비 절감이 가능한 무인점포나 다크스토어(도심지 내 온라인 배송용 상품보관 오프라인 매장)가 유망할 것으로 기대된다.

오피스의 경우에는 기업의 ESG(환경·사회·지배구조) 경영과 더불어 재택근무 병행 및 고정비 절감을 위해 업무공간 축소가 발생할 여지가 있으므로 메인 오피스 권역 외 투자는 신중해야 한다. 호텔의 경우 관광 재개로 강한 회복이 기대되는 업종이나, 인플레로 인한 더딘 수요회복과 지정학적 리스크로 인한 관광 제재도 고려해야 한다. 특히, 차기 정권의 사드(THAAD·고고도 미사일 방어 체계) 재배치 등 한·중 외교 갈등 재점화 시 중국 관광객의 유입이 어려울 수 있다.

4차 산업 시대의 메가트렌드 수혜 업종인 물류센터와 데이터센터는 인플레 시대에도 지속성장이 기대되며, 한국은 동북아 허브로 해외 투자자의 높은 관심과 기대에 힘입어 대형투자가 이어지고 있다.

공급이 수요를 따라가지 못하는 상황에서 임대료 결정력이 공급자(개발자)에게 있어 인플레 헤지를 가능하게 할 것으로 기대된다. 특히, 물류센터의 부동산 투자 경우 기업들의 공급망 불안에 따른 재고 확대로 생산 관리 방식의 변화에 따른 창고 공간의 수요 증가가 예상된다.

물류센터나 데이터센터의 경우 개인이 직접 투자하기에는 대규모이므로, 간접 투자 방식인 상장리츠나 상장지수펀드(ETF)를 통해 투자해볼 만하다. 더욱이 우량임차인 위주의 대규모 리츠, 펀드의 경우 안정적인 배당(분배)금 수취가 가능하므로 화폐가치 하락분을 방어해 줄 수 있다.

코로나19, 지정학적 위기가 겹치면서 공급 쪽의 차질이 인플레의 원인으로 부동산 투자 지속될 경우, 탈세계화 및 리쇼어링(제조업의 본국회귀) 방향으로 세계경제의 흐름이 턴어라운드 할 수 있고, 수출을 주 성장동력으로 삼는 한국 경제에도 큰 변화가 있을 수 있다. 경제활동의 공간을 제공하는 부동산에도 직간접적인 변화가 예상되므로 부동산 투자 의사결정 시 참고해야 할 것이다.

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부동산 투자

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 아파트 단지. 강윤중 기자

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 내려다본 아파트 부동산 투자 단지. 강윤중 기자

50대 2명 중 1명은 ‘부동산’투자로 수익을 본 반면 2030세대 10명 중 8명은 ‘주식’ ‘비트코인’ 투자로 수익을 얻은 것으로 나타났다.

직방은 애플리케이션 이용자 720명을 대상으로 지난달 10~24일 실시한 설문조사에서 전체 응답자의 38.6%(278명)이 부동산을 투자수단으로 보유하고 있는 것으로 조사됐다고 14일 밝혔다.

현재 부동산을 보유하고 있지 않지만 부동산에 투자 예정인 응답자도 40.6%(292명)에 달해 전체 응답자의 79.2%(570명)가 부동산을 재테크 및 투자수단으로 여기는 것으로 나타났다. 부동산에 투자할 계획이 없는 응답자는 20.8%(150명)였다.

재테크 또는 투자 목적으로 부동산을 보유한 278명의 유형별 부동산을 살펴보면 기존 아파트가 44.2%로 가장 많았으며, 아파트 분양권·입주권(21.6%), 토지(9.0%), 오피스텔(7.6%), 재건축·재개발 등 정비구역(6.1%) 순으로 나타났다. 부동산에 투자예정인 응답자(292명)들이 가장 많은 관심을 보이는 투자대상은 신규아파트 청약(44.2%)이었으며, 기존 아파트(14.0%), 아파트 분양권·입주권(11.3%), 오피스텔(6.8%), 연립·빌라·다세대(6.5%)순으로 조사됐다.

제테크 및 투자여부(왼쪽)와 투자 중인 상품 및 투자예정 상품|직방

제테크 및 투자여부(왼쪽)와 투자 중인 상품 및 투자예정 상품|직방

지난해 재테크·투자로 수익을 얻은 응답자는 전체의 36%(259명)로, 수익이 없었다는 응답자 43.3%(312명)보다 적었다. 수익을 벌어들인 응답자 중 수익률이 가장 높았던 상품으로는 부동산(39.8%)을 꼽았으며, 주식(33.2%), 가상화폐(7.7%), 펀드(6.6%) 순으로 나타났다.

연령별 투자대상도 차이가 있었다. 20대 이하에서는 지난해 주식(50.0%)과 부동산 투자 가상화폐(33.3%)에서 수익을 봤다고 답했으며, 30대 역시 주식(46.5%)과 가상화폐·펀드(각 11.6%)에서 수익을 얻은 것으로 나타났다. 30대에서 부동산투자를 통해 수익을본 비율은 23.3%였다.

반면 50대는 54.1%가 부동산을 통해 수익을 얻은 것으로 나타나 주식(31.1%)·가상화폐(5.4%)보다 높은 것으로 조사됐다. 60대는 부동산(65.5%)을 통한 수익창출이 가장 높았다. 40대는 부동산(44.0%)과 주식(38.7%)·가상화폐(6.7%)가 비슷한 수준이었다.

상대적으로 자금여력이 부족한 20~30대는 주식이나 가상화폐를 통해 재테크를 하고, 부동산을 보유하고 있었거나 자금여력이 있는 40대 이상에서부터는 투자비용이 큰 부동산을 통한 재테크를 하는 경향을 확인할 수 있다.

2021년 연령별 투자 수익 실현 상품|직방

2021년 연령별 투자 수익 실현 상품|직방

응답자들은 올해 투자에 영향을 미칠 이슈로 ‘기준금리 인상(30.4%)’을 가장 많이 꼽았으며, 대출규제 등 가계부채 관리강화(20.4%), 부동산 투자 코로나19 상황(17.5%), 대선 및 지방선거(16.3%), 인플레이션(6.4%) 순으로 답했다. 다만 부동산을 보유하고 있는 40대 이상에서는 기준금리 인상 다음으로 국내대선 및 지방선거를 투자에 영향을 미치는 요소로 보고 있었다.이호연 직방 매니저는 “올해도 재테크, 투자수단으로 부동산에 대한 관심은 계속 될 것으로 보인다”면서 “다만 기준금리 인상, 대출규제 등 요인을 고려해 무리한 투자보다는 부담 가능한 안정적인 투자전력이 필요하다”고 말했다.


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