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▲ 소딧 장동혁 대표

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▲ 소딧 장동혁 대표

◆부동산 재테크 스타, P2P회사를 설립하다

P2P금융플랫폼 소딧은 재테크 특히 경매시장에 관심이 많은 투자자들에게 익숙한 이름인 장동혁 대표가 설립한 경매 전문 P2P대출기업이다. 2010년 APP개발사를 운영하며 경매 투자를 시작했던 장 대표는 투자금 1억원으로 월 임대료 3천만원의 수익을 내는 공격적인 투자방식으로 재테크 시장의 스타로 떠올랐다.

“저는 대학을 졸업하자마자 무역회사, 어학원, 영어유치원, SI개발사 등 다양한 사업에 도전했습니다. SI개발사를 운영하며 KBS, LG유플러스의 대표 앱을 개발했고 남는 시간에 상가 투자를 시작했는데 이것이 소위 대박이 났죠. 단순히 부업으로 접근한 것이 아닌 또 다른 사업 개념으로 적극적으로 투자를 했고 투자자들 사이에서 입소문을 타기 시작했습니다.”

13만명의 회원을 가진 국내 최대 경매 카페 ‘행복 재테크’에서 수익형 상가투자 강연자로 활동하던 그는 2015년부터 P2P대출회사 설립을 준비하며 당시 카페 운영진이었던 김현정 부대표를 영입했다. 경매 관련 경험이 풍부한 인력을 확보한 소딧은 P2P업계 최초로 NPL(부실채권) P2P상품을 출시하고 서비스 1년 만에 경매 전문 P2P플랫폼으로 자리를 잡았다.

현재 국내 부동산 P2P상품은 크게 후순위 담보대출, 선순위/후순위 건축자금대출, NPL질권대출로 구분할 수 있다. 후순위 담보대출은 현재 담보가치 안에서 대출을 해주는 방식이며 건축자금대출은 미래에 완공된 건물의 가치를 담보로 대출을 해준다. 소딧은 NPL질권대출을 전문으로 하며 NPL투자사를 대상으로 1순위 채권의 할인된 금액 안에서 담보대출을 해주고 있다.

“다양한 사업을 시도했던 경험이 저에겐 큰 힘이 되어주고 있습니다. 어학원과 영어유치원 등이 3년만에 망하기는 했지만 당시 여러 곳의 상가를 물색하며 상권을 볼 줄 아는 감각이 생겼죠. 경매를 처음 접하는 사람들은 막연히 어렵다고 생각하지만 권리분석은 조금만 공부하면 크게 복잡하지 않습니다. 가장 중요한 건 물건을 볼 줄 아는 감각이죠.”

대출 → 부실 → NPL → 경매 → 낙찰 → 배당 → 임대 및 매매에 이르는 부동산 전체 흐름을 실전에서 익힌 장 대표는 소딧의 모든 상품을 직접 심사하고 있다. 소딧은 현재 한 달에 총 30억원에 달하는 상품들이 출시되는데 대부분 10분만에 매진될 정도로 큰 인기를 얻고 있다.

물론 경매 낙찰가가 낮을 경우 리스크도 존재하지만 장 대표는 소딧의 경매물건들은 할인가보다 높게 낙찰받는 경우가 대부분이기 때문에 그럴 가능성은 거의 없다고 강조한다. 만약 대출자가 채무를 불이행할 경우 NPL투자 부실채권을 매각해 경매를 진행하고 배당금을 회수하는 방식으로 투자자를 보호하고 있다.

◆서울대 AI교수진과 부동산 예측시스템 개발

소딧은 단순히 경매 전문 P2P대출회사를 넘어 향후 부동산 전문 대출플랫폼으로 자리잡는 것을 목표로 서울대 인공지능 분야 교수진과 함께 부동산 심사시스템을 연구 개발 중이다. 지금 나오는 부동산 경매 데이터들이 과거의 정보를 기반으로 현재의 경매 낙찰가를 예측한 정보라면 소딧은 인공지능 기술을 통해 앞으로의 낙찰가를 미리 알 수 있는 심사 알고리즘을 준비하고 있다.

“현재 서울대 교수진과 함께 인공지능을 활용해 다양한 부동산 변수를 넣고 미래의 경매 낙찰가를 예측하는 시스템을 개발 중입니다. 부동산 P2P는 신용대출과 달리 자동화된 알고리즘보다는 운영자의 경험을 바탕으로 사업이 운영되는 경우가 대부분이죠. 하지만 P2P가 핀테크 기업의 명맥을 지키기 위해서는 부동산 P2P 또한 기술 연구개발을 위해 투자를 해야 한다고 생각합니다.”

장 대표는 최근 금융당국의 P2P투자한도 제한에 대한 우려도 크지만 제도권 진출을 통해 일반 대중들이 P2P시장에 대해 긍정적인 인식을 가질 수 있길 기대하고 있다. 경매 전문 P2P대출회사인 소딧 또한 아직 일반 투자자들에 NPL 투자가 대중화되어 있지 않아 경매 전문 투자자들이 관련 시장을 리드하고 있는 상황에서 더 폭 넓은 투자자들이 소액으로도 NPL투자를 경험할 수 있길 희망하고 있다.

“P2P시장이 급속도로 성장하고 있지만 아직까지 전체 P2P투자자들은 3만명 정도에 불과합니다. 투자한도 제한으로 당장은 힘들 수 있겠지만 가이드라인 적용 후 일반 시민들에게 P2P가 제도권 금융으로 인식되면 지금의 펀드 시장처럼 또 하나의 재테크 상품이 될 수 있지 않을까요?”

우리나라 최고의 경매 전문가들이 모인 소딧, 그들은 경매에 대한 사회의 부정적인 인식을 넘어 부동산의 부실채권을 정리하는 과정에서 관련 시장을 선순환 시키는 기업으로 자리매김하겠다는 목표를 가지고 있다. 고수익의 단기 상품 중심으로 흘러가는 부동산 P2P는 핀테크 기업이 아니라는 시장의 편견도 존재한다. 그 속에서 기술개발을 통해 핀테크 기업의 명맥을 놓치지 않고 사회의 선순환을 꾀하겠다는 소딧의 각오는 또 다른 의미로 다가온다.

호호호, 뛰는 경매 위에 나는 NPL > 신규강좌

높게 낙찰받고, 싸게 팔아서 수익을 냈다?!
부실채권을 매입하고, 짧은 기간 보유하고 있다가 해당 부동산을 단독 입찰 1등으로 높은 가격에 낙찰 받았다.
1등이 아닌 2등이 되기를 간절히 바라며 입찰했지만 결국 낙찰!
그리고 낙찰받은 금액보다 낮은 가격에 매도하였다. 그런데도 수익이 났다.
이게 도대체 무슨 말인가? 왜 필자는 2등을 희망하면서도 입찰에 참여했던 것이며, 높은 금액에 그보다 낮은 가격으로 팔았으면서도 수익이 발생했을까?
이 모든 것은 마술과도 같은 부실채권NPL의 수익 창출 구조에 있다.
이러한 궁금증, 이제 하나 둘 필자와 함께 이 책을 통해 풀어가 보자.
아직 대중화되기 전에 경매 이상의 전문가에 도전해 보자.

채권 매입하고 입찰하여 낙찰 확률 100%!
경매 투자자라면 낙찰받기 위해 현장 조사를 열심히 하고, 입찰 보증금 준비하여, 입찰서를 기입하는 순간까지 입찰가를 고민 고민하여 입찰하지만,

낙찰 받지 못하여 빈손으로 실망하며 돌아온 경험이 한 두번 이상은 있을 것이다.
하지만 부실채권NPL 투자라면 허탕은 없다.
배당수익으로 그동안 소요된 많은 시간과 비용, 그 이상의 기회비용까지 회수 하든가, 아니면 100% 낙찰을 받을 수 있다. 그 선택은 당신의 손에 달렸다.

* 우수연
전)월간 굿옥션 편집국장

[서문1] 대중화되기 전에 도전하자! * 우수연 . 6
[서문2] 누군가에게 의존하지 말고 스스로 분석하는 힘을 길러라 * 이현민 . 8


[부실채권NPL 투자 이제 시작해 보자]
그래서 나는 부실채권NPL 투자가 좋다 . 12
블루오션 부실채권NPL, 이건 꼭 알고 시작하자 . 22
부실채권NPL, 수익 NPL투자 구조는 이렇게 만들어진다 . 36
부실채권NPL, 채권 투자인가 부동산 투자인가 . 42

[부실채권NPL 투자 분석 기법을 배워보자]
부실채권NPL 매입 후 유입(직접 낙찰)한 사례
1차 입찰에서 3차 매각가로 아파트 단독 낙찰받은 실제 사례 . 50
선순위에 의해 침해되는 구조의 NPL투자 이해 . 66
부실채권NPL 분석기법의 프로그램 개발을 위한
도표 구성 항목의 이해 . 74
부실채권NPL, 신속하고 다각적 수치분석을 위한 툴 만들기 . 92

[부실채권NPL 투자 실제 사례를 통해 알아 보자]
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당 기대, 부천 역곡동 I빌라 . 112
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당과 유입 함께 고민,
부천 원미구 II빌라 . 128
[사례] 수익률 분석툴 활용 - 배당손익 분기점 방어입찰,
종로구 근린상가 . 140

[부실채권NPL 투자 실무를 살펴보자]
부실채권 투자자의 입찰은 방어 입찰 혹은 유입 입찰 . 156
방어 입찰가, 유입가 산정 최적화 세부적으로 살펴보자 . 162
1인 3역 질권대출 잔금대출 상계처리 자금 흐름구조 . 180
부실채권NPL 매입 방법과 절차 . 186
채권 원금과 연체이자 계산법 . 200
경매비용은 어떻게 산정하나 . 206
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 NPL투자 할 주택 임대차 보호법 . 208
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 상가 임대차 보호법 . 216
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 임금채권 . 220
부실채권NPL 투자자가 꼭 알아야 할 당해세와 조세 채권 . 224

[부실채권NPL 투자 이제 도전해 보자]
실패하지 않는 NPL투자 부실채권 투자 체크 포인트 . 234
실전 NPL 투자 스터디 클럽의 발자취 . 242
실전 NPL 투자 스터디 클럽 회원의 실전 사례
- 경매를 통한 재개발 투자 . 248

[놓치기 쉬운 기본 이론과 현장 실무를 다지자]
권리분석과 현장 조사 노하우 . 256
권리없는 임차인 찾기 . 266
허위 유치권 찾기 . 286
주거용 건축물 낙찰시 주의할 점 - 위반건축물 . 306
토지 낙찰시 주의 할 점 . 312

NPL투자

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    • 정이레 기자
    • 승인 2018.07.22 11:05
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    우리나라에서 집은 여러 의미를 가진다 . 가족이 함께 안전하게 사는 평화로운 장소이며 동시에 제 2 의 인생을 살 수 있는 자본이 되기도 한다 . 집은 적절한 부동산 투자 수단이 됐다 . 가족의 안녕과 장기적인 경제적 가치를 다 추구할 순 없을까 . 문재인 대통령 정부가 출범한 이후 부동산 시장 규제정책이 쏟아지고 있다 . 이것은 투기 목적의 부동산 재테크를 막으려는 목적일 뿐 가정의 안녕을 위한 집의 본질까지 침해하지 않는다 . 집을 사기 전이나 부동산을 투자하기 전 꼭 따져야 할 요소가 있다 . 진심을 다하는 전문가가 맞는지 말이다 .

    한스산업개발㈜ 박홍만 대표

    넓은 공간과 안전성 강화 , 첨단 IT 기술을 접목한 아파트

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표는 지역사회가 원만하게 합의를 이룬 부동산 개발이 중요하다고 생각한다 . 전 재산을 걸고 투자하는 사람이 워낙 많아 비양심적으로 악용하는 사건도 종종 목격했기 때문에 박 대표 자신은 결단코 투자자만 위해 일하고 인간 중심의 부동산 사업을 지킬 것이라고 다짐한다 . 최근 충북 청주시에 짓고 있는 ‘ 청주 쌍용예가 ’ 는 고가의 주거형 건물이 총집합한 서울에서조차 찾기 힘든 프리미엄 혜택을 갖춘 아파트다 . 아파트의 맨 꼭대기층만 복층으로 설계하는 기존 관행을 깨고 전국 최초로 전 세대를 복층으로 지었다 . 15 개 동 총 997 가구가 일조권과 조망권을 위해 남향으로 배치했다 . 갑작스러운 화재나 위험 사고에 대비해 신속하게 대피할 수 있는 피난사다리는 외벽에 설치했다 . 아파트와 어울리는 멋진 야경이 되면서 위치를 알려줄 수 있도록 밤에 LED 등을 밝힌다 . 피난사다리 형태는 화재로부터 안전하게 사람을 보호할 수 있도록 외부 실외기 일체형 하향식을 채택했다 .

    청주 쌍용예가는 입주자들이 넓은 공간에서 여유롭게 생활하길 바라는 마음에 타입 별로 4-Bay 신평면 설계를 적용해 1.5 평 정도를 서비스 공간으로 제공했다 . 필로티 설계로 아파트 단지를 넓게 활용할 수 있고 개별적인 수납공간을 확보했다 . 부담이 없진 않았지만 그의 신념에 비교하면 문제될 것이 없었다 .

    “ 예산을 추가로 투입했지만 차별성이 NPL투자 있습니다 . 건축물을 지을 때 수익만 좇아서 짓다 보면 대형 사고가 날 수 있습니다 . 건설업은 반드시 사람 중심으로 흘러야 합니다 . 사람이 지내는 공간의 안락함을 극대화하고 기왕이면 넓은 공간을 지어 드리면 좋겠죠 . 위험한 상황에서 빨리 대피해 목숨을 구할 수 있는 아파트를 짓고 있다고 자부합니다 . 최근 대형 화재사고가 잦은데 꼭 인재 ( 人災 ) 인 것 같아 건축업계 종사자로 안타까움을 금할 길이 없네요 .”

    그의 가치관이 집약된 청주 아파트는 물소리 정원이 있어 도심 속 메마른 감성을 촉촉이 자극하고 아이들의 EQ 를 자극하는 모험 놀이터 , 운동할 수 있는 건강 정원을 만들었다 . 주변 지역은 ‘ 청주의 골든 블록 ’ 이라고 불릴 만큼 탄탄한 인프라가 구축됐다 . 청주종합운동장 , 청주의료원 , 예술의전당과 학군이 뛰어난 초 ․ 중 ․ 고 , 무심천 , 충청북도청 , 충북대학교가 포진해 신혼부부부터 자녀를 키우는 세대 , 은퇴한 후 아름다운 제 2 의 인생을 준비하는 중년층 모두 만족시켰다 . 가장 인기가 좋은 구조인 3 룸 1 주방 1 거실에 펜트리 공간으로 구성했다 . 도둑 , 외부 침입으로부터 안전하게 지킬 수 있는 최첨단 스마트 시스템으로 주거 문화의 품격을 높였다 . 스마트폰으로 위험 상황을 알리거나 집안 , 현관 모니터링 , 지문 인식 등으로 최첨단 IT 기술을 접목한 아파트를 짓고 있다 .

    서민 주거안정 돕는 NPL 투자

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표가 유럽 분위기의 아파트인 청주 쌍용예가 건설에서 두각을 나타낸 면모를 살펴보자 . 한스산업개발 ㈜ 는 대기업 건설사의 납품을 받아 건물을 짓는 소형 건축회사가 아니다 . 2011 년 3 월 설립된 부동산 디벨롭과 컨설팅 전문회사다 . 현재 시설이 열악한 주거지나 오랫동안 방치된 곳을 찾아 보금자리를 마련해주는 것이 그가 하는 일 중 하나다 . 아파트 미분양이 속출하는 가운데 한스산업개발 ㈜ 이 현재 진행하고 있는 1,000 세대 아파트 사업 중 1 차로 600 세대 분양이 완료됐다 . ‘ 짓고 팔자 ’ 는 접근이 아니라 ‘ 개발 가치가 있어 수요가 창출되는 곳을 발굴하자 ’ 는 것이 박 대표의 경영철학이다 . 선택과 집중을 했기에 훌륭한 성적을 거둔 것이다 .

    “ 현재 개발 중인 1,000 세대는 집으로 매우 부족한 환경을 가지고 있었습니다 . 중심지에서 매우 가까운 곳에 있으면서도 살기에 너무 낡은 집들이 많았어요 . 가스보일러 대신 연탄을 땔 정도니까요 . 이곳은 마치 서울 강남의 구룡마을이라고 생각하시면 됩니다 . 주민이 간절히 개발을 원하지만 여러 제약 때문에 행동에 옮기지 못했던 곳을 찾아 투자합니다 . 근방에서 짓고 있는 대형건설사의 아파트 평당 가격보다 1/2 정도 저렴하게 집을 마련할 수 있으니 서민에겐 아주 유익한 투자죠 . 좋은 환경에서 살면서 자산 가치가 올랐으니까요 .”

    그는 사람 중심의 NPL(3 개월 이상 방치된 금융 회사의 부실 채권 ) 투자를 하고 있다 . 은행이 기업 또는 개인의 채권을 현금화하지 못할 때 손실로 처리해 매각한다 . 한스산업개발 ㈜ 은 NPL 을 공매해 부동산 가치를 높여왔다 . 본사 사옥을 40 억 원에 공매해 매입했는데 현재 200 억 원의 가치가 있다 . 청주 두산위브더제니스 상가에 묶인 채권 100 억 원을 30 억 원에 매입해 이득을 남겼으며 오피스텔 건물을 매입해 숙박시설로 바꿔 수입을 올렸다 . 지금 1,600 세대 아파트 사업도 NPL 투자로 성사시킨 것이다 . 아파트 재건축이나 지역 재개발은 시간이 10 년 이상 소요되는 경우가 허다하다 . 박 대표 역시 이 점을 간파해 논리적인 설득으로 기간을 5 년 전후로 확 줄였다 . 수도권에 재개발 사업을 진행하면 조합과 구역이 결정되는데 , 지역조합이 탄생하면 일사천리로 일이 진행된다 . 한스산업개발 ㈜ 은 조합원들에게 최대한의 혜택을 주기 위한 지역조합사업을 진행 중이다 . NPL 투자로 조합원들의 경제적 부담을 줄이면서 사람 중심의 재건축을 추진하는 것이다 . 박 대표는 지역조합에 대한 불신이 팽배한 현실을 극복하고자 토지를 확보한 후 조합원을 모집하고 있다고 설명했다 . 안정성과 내실 있게 하는 과정에서 수익은 감소할 수밖에 없지만 선 자금 확보 후 토지 마련의 불합리한 부분을 피하기 때문에 조합원들은 정직한 투자라고 믿고 투자한다 . 그는 건물이 완공된 후 그곳에서 터전을 마련하는 조합원은 비용과 시간을 절약해 훨씬 유리하다고 강조했다 .

    국내 재건축도 해외 투자도 사람이 먼저다

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표에게 NPL 투자 문의가 급증해 몸이 두 개라도 모자랄 지경이다 . 1% 의 저금리 시대에 NPL 투자는 새로운 대안으로 떠올랐다 . 투자 기간이 짧아 현금성이 좋고 투자자가 직접 입찰이나 낙찰 ․ 매각 대금 상계처리가 가능해 너도나도 뛰어들고 있다 . 은행은 이윤을 남기기 위해 채권을 사고판다 . 이자수익을 내기 위해 부실 채권을 털어낸다고 말해 표현에서 거부감을 느낄 수 있지만 합법적인 투자 방식이다 . 다만 NPL 투자는 누구의 정보를 취하느냐에 따라 운명이 갈린다 . 관심이 쏠리면 부작용이 나타나기 마련이다 . 박 대표는 현실적이며 안정적인 비즈니스 모델로 NPL 투자를 꼽는다 . 한스산업개발 ㈜ 는 개발 가능성이 농후한 지역을 발굴하는 역량이 뛰어난 것으로 정평이 났다 . 투자자가 최적의 이득을 내는 계획을 세워 사람 중심의 투자 서비스를 제공하고 있는 것이다 .

    투자로 사람이 잘 사는 세상을 열고 싶은 박 대표는 올해 새로운 사업을 구상하고 있다 . 투자의 이익은 전적으로 투자자에게 돌아가야 한다는 자신의 근본적 정신을 구현하는 사업을 찾았다 . 필리핀이나 태국 등 동남아시아에 폐기물을 재활용해 원료로 사용하는 공장 건설을 추진하고 있다 . 그는 올해 꼭 성과를 내기 위해 부지런히 뛰고 있다 .

    “ 필리핀은 한국인 투자자를 원하고 신뢰합니다 . 한강의 기적을 이룬 국민성에 반해 자신들의 국가인 필리핀도 발전해주길 바라는 마음입니다 . 아시아 국가 중에서 중국은 많은 성장을 이뤘지만 그에 반해 필리핀은 아직까지 열악한 국가입니다 . 기업이 현지에서 이익을 내고 국내로 다시 들어오기가 쉽지 않죠 . 최근 사업파트너를 만나 한국의 발전상을 소개하면서 폐기물을 산업재활용 원료로 사용하는 사업에 대해 브리핑했습니다 . 한스산업개발 ㈜ 이 개발하려는 사업과 접목하는 큰 프로젝트의 시장입니다 .”

    박 대표는 NPL 투자를 기준으로 역세권 위주의 투자 사업도 계속할 방침이다 . 주력지역인 서울과 수도권의 숨은 금싸라기땅을 발굴해 개발 이익을 조합원에게 돌려주는 재건축은 한스산업개발 ㈜ 의 대표적인 사업 분야다 . 대부분의 기업이 큰 그림을 먼저 그리고 행동하지만 한스산업개발 ㈜ 은 행동으로 우선 보이며 . 투자자에게는 만족감을 선사하고 있다 . 이러한 마음으로 국내 문화와 비슷한 아시아 시장을 석권하겠다는 계획을 밝혔다 .

    오른손이 하는 일 왼손 모르게 하는 봉사

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표는 20 대 때부터 여러 사업 분야에서 두각을 나타내면서 남몰래 이웃을 도아왔다 . 사업수완이 좋아 경제적 풍족함을 누리는 것은 입주가정과 조합원 , 투자자에게 받은 사랑 때문이라고 생각하는 그는 감사함을 이웃돕기로 보답하고 있다 . 지난 1 월 박 대표는 청주시청을 방문해 지역사랑나눔을 실천하는 의미로 성금 1 천만 원을 기탁했다 . 그는 대단한 일이 아니라며 , 주목받을 일은 아닌 것 같다는 겸손한 소감을 전했다 . 사업을 하면서 틈나는 대로 조용히 어려운 분을 후원해왔기에 그에게 이번 기탁이 특별한 계기가 있지 않다고 말했다 . 선행을 감추려는 박 대표의 태도가 이 시대의 참된 기업인상을 보여준다 .

    “ 가끔 길을 지나다 힘들게 사시는 어르신을 보면 조금씩 도와드리고 기업의 이익을 사회에 환원하는 것밖에 하는 것이 없습니다 . 지역주민의 도움으로 회사를 경영하고 있는데 이 정도는 하는 게 마땅하죠 . 가끔씩 주변이나 방송을 통해 보면 정말 어렵고 힘들게 사시는 분이 많은 것 같습니다 . 저 혼자의 힘으로 다 도움을 드릴 수 없기에 기업과 사회가 상생하면서 공존하면 좋겠다는 바람이 있어요 . 소외계층이 희망을 품는 사회가 되길 바랍니다 .”

    작은 현물에도 욕심부리고 집착할 수 있지만 그에게 소중한 것은 사람이었다 . 이 사회가 행복하고 밝게 움직일 수 있는 원천은 다른 사람과 가진 것을 나누는 것이다 . 한스산업개발 ㈜ 에서 추구하는 사람 경영도 같은 맥락이다 . 25 년 기업의 오너로 직원 중심의 기업 문화로 사업이 성장했다 . 초창기에는 매출에 매달렸지만 곧 성장의 한계가 있음을 깨달았다 . 그는 직원과 소통하며 복지 향상 , 수입 증대 등 사람에 매달렸다 . 직원들이 박 대표의 진심을 알아주면서 열심히 일하기 시작했고 매출과 회사 규모는 자연스럽게 올라갔다 . 재건축 현장도 마찬가지다 . 수많은 조합원도 그만 바라보고 있다 . 책임감이 무거운 것을 부정할 순 없겠으나 ‘ 사람을 돕고 싶다 ’ 라는 착한 심성으로 이겨낸다 . 이익을 나누면 마음이 따뜻하고 편해진다는 그의 소원처럼 한스산업개발 ㈜ 의 활약으로 기뻐하는 투자자와 조합원이 더더욱 많아지길 기대한다 .

    안전하다고 소문난 ‘담보부 NPL’


    한때 경매는 일반인도 어렵지 않게 돈을 벌 수 있는 수단 중 하나였다. 가끔은 부동산 경기가 위축될 때도 있었지만 대체로 택지 개발과 낙찰 받은 물건 주변이 재개발 또는 재건축이라는 호재가 발생했고, 게다가 지하철이 생기면서 부동산 가격은 더 높이 뛰어 올라 재매각 수익이 가능했다. 그러나 지금은 경매가 인기 있는 재테크수단이 되면서 최근 낙찰가가 감정가 90%를 넘기는 NPL투자 등 경매를 통해 수익을 내는 일이 쉽지 않게 되었다. 퇴직자들이 몰려들고 대학생들도 알바로 모은 종자돈으로 경매를 하고, 아이를 들쳐 업은 주부들까지 경매 학원이나 인터넷 카페에서 배운 지식을 토대로 경매시장에 발을 딛는 등 많은 사람들이 경매에 대한 관심이 높아지다 보니 당연히 경매 가격이 올라 경매로 재미를 보기가 더 어려워진 상황이다. 이 와중에 새롭게 등장한 재테크 투자처가 경매보다 한발 앞선 NPL(Non-Performing Loan, 부실채권)이다. NPL은 금융기관에서 대출을 받을 때 담보로 제공한 부동산의 근저당권을 채권으로 매입하여 누군가 낙찰이 되면 배당으로 수익을 내는 재테크 기법이다.

    안전하다고 소문난 부동산 투자, 담보부 NPL
    먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말한다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 한다. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자이다. 쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이다.
    NPL은 말 그대로 금융기관이 개인 가계자금과 법인 및 개인 사업자 등에 부동산을 담보로 대출을 지원하였으나 채무자가 이를 제때 갚지 않아서 채권 추심을 통해 강제 회수해야 하는 상황에 이른 채권이다. 부동산 등을 담보로 발생한 채권을 담보부 NPL이라 하고, 신용대출 등 무담보로 발생한 채권을 무담보 NPL이라 한다. 무담보 NPL은 신용대출을 비롯해 카드할부 채권, 개인회생 채권, 정수기 렌탈 채권, 자동차 리스 채권까지 다양하다. NPL은 몇 십만 원대 통신요금 채권에서부터 수십억 NPL투자 원짜리 부동산 담보부 부실채권까지 그 금액과 내용이 무척 다양한데, 흔히 이를 썩은 사과에 비유하곤 한다. 하지만 개인 투자자에게 NPL이란 은행에서 담보로 취득한 부동산을 할인받아 싸게 사올 수 있는 재테크 수단이다.


    이러한 담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 높다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 여부가 선택 가능하다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이다. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다.NPL투자

    담보부 NPL 투자의 문제점?
    NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문이다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순이다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요하다. 대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있다.


    담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나이다. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기이다.
    현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품이다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫이다. 따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 한다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 된다.


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